Archive for the ‘Hukum Agraria’ Category

Dimana..dimana..dimana..?

Friday, November 11th, 2011

Oleh Herlindah, SH, M.Kn

caught red handed

Lihatlah gambar ini! Lihat tangan ibu di gambar itu dan lihat juga bungkusan plastic yang terbang di atas sungai itu! Kalau Ayu Ting-ting nyanyi “dimana..dimana..dimana..” itu karena mencari alamat lelaki yang dianggap kekasihnya, kalau saya nyanyi mencari dimana logikanya?

Gambar itu diambil pada 4 November 2011, lokasinya di bantaran sungai Brantas kelurahan Satrian kecamatan Blimbing Kota Malang dan ibu di poto itu adalah salah satu warga kelurahan Satrian. Sementara menunggu waktu menjemput anak dari sekolah (kebetulan ngajar sedang libur karena UTS) jadi saya iseng-iseng dengan motor mio merah perjuangan (3MP) menelusuri kota Malang, khususnya di wilayah pemukiman padat sepanjang sungai Brantas. Pikir saya, kalau-kalau saya dapat ilham *nyengirkuda* minimal bisa menumbuhkan rasa syukur di hati saya kalau hidup saya jauh lebih beruntung.

Bayangkan, ibu tadi itu rumahnya tepat di pinggir sungai tempat ia buang sampah. Apakah dia tidak tahu kalau buang sampah di sungai itu buruk dan jelek sekalle..alias very-very bad! Yang pasti dampak pertama kali yang merasakan ya pasti dia dan keluarga. Dengan membuang sampah seperti itu, akibatnya sungainya menjadi kotor, apalagi pake nyangkut-nyangkut segala tuh sampah di sisi-sisi sungai. Pemandangan jadi jelek, aroma tidak sedap, sumber penyakit dan rawan kebanjiran pula. Tapi kenapa dia tetap buang sampah disitu? Apa tidak kepikiran? Atau pikirnya, “ah, yang buang sampah cuman saya sendiri ini..” atau “biarlah, wong nanti juga ada yang bersihkan di hilirnya..”. atau bisa jadi, menurutnya apa yang dia lakukan sudah tepat, karena sungai mestinya akan mengalir ke hilir dan membawa sampah-sampah itu ke laut dan busuk dan akhirnya hancur. Ah..nyanyi saja..”dimana…dimana…dimana..”.

Kalau kita bicara latar belakang mengapa si ibu itu berprilaku demikian maka akan panjang ceritanya. Tapi bolehlah kita-kita ini yang berada di menara gading ini, membicarakannya sekedar menggugah semangat kita agar kita terutama saya bisa menjadi lebih peduli dengan apa yang terjadi di sekitar.

Secara membabi buta, saya katakana ibu itu telah berprilaku disorder (tanpa aturan alias kacau) tidak punya konsep kebersihan! Jorok!… e,e,e..tunggu dulu. Pantaskah dia dikatakan begitu? Kalau dia membuang sampahnya ke sungai, justru dia punya konsep kebersihan. Sebab, dia tidak ingin rumahnya kotor. Dia ingin rumahnya bebas dari sampah-sampah. Karena itu dia jauhkan sampah-sampah itu dari rumahnya dengan membuangnya ke sungai. Jadi, apa sebab dia membuang ke sungai?

Jawabnya, mungkin dia bingung harus membuang kemana. Sebab kalau harus membuang ke Tempat Pembuangan Sampah Akhir (TPA) mungkin terlalu jauh, capek. Sementara kalau harus membayar kurir alias tukang antar jemput sampah, waduh eman.. mending buat jajan anak atau buat tambah-tambah sayur di dapur. Sementara itu, di depan mata ada sungai..adduuuh, mana tahan?

Bisa jadi juga, mereka juga sebenarnya faham apa akibatnya dan bagaimana seharusnya, hanya saja mereka enggan untuk melakukan. Mereka hanya berpikir sebatas kebutuhan dan kenyamanan mereka sendiri.

Kalau satu ibu itu, dua yang lain, tiga ada yang seperti itu juga..hingga hampir semua warga sekitar sungai berperilaku seperti itu semua, apa yang akan terjadi? Nah, untuk sementara kulo nyuwun sewu lho.. untuk katakan kalau mereka-mereka ini adalah orang yang tidak punya aturan. Kalau sudah begini, sementara kita menyadari bahwa akibat perbuatan mereka dampaknya akan dirasakan semua tidak hanya warga sekitar sungai tapi se-kota Malang, se-Jatim, se-Indonesia, se-Asia hingga se-dunia. Masa’ kita diam saja?!

Pertanyaannya, siapa yang paling berhak ngatur mereka? Idealnya, yang ngatur mereka sebelumnya yang lain adalah diri sendiri. Ingat kata-kata: “Aturlah dirimu sebelum orang lain yang melakukannya!”. Saya yakin di antara para warga sudah banyak yang menyadari akan semestinya bagaimana tapi rupanya si warga yang sadar ini tidak ada kuasanya untuk mengikat warganya yang lain agar taati ikuti kesadaran itu bersama. Karena itu, menurut saya harus ada yang memaksa. Apa itu? Adanya aturan hukum yang jelas sebagai pedoman warga.

Aturan hukum ada, tidak hanya diperlukan kalau terjadi konflik, akan tetapi aturan hukum juga diperlukan untuk memberikan semacam rasa kepastian dan patokan yang bisa dipegang (rechts-zekerheid) oleh masyarakat/warga. Disini masyarakat memerlukan patokan yang jelas dimana dan dengan alas an-alasan apa mereka harus melakukan/melaksanakan perintah di dalam aturan hukum tersebut.

Memang terkadang kita menemukan konflik yang “laten dan mendalam” sifatnya, antara apa yang dirasakan adil (rechtmatig) dan apa yang dirasakan penting untuk suatu aturan hukum dan kebijakan di dalamnya (doelmatig). Tetapi yang pasti, dua-duanya memerlukan patokan yang jelas dan mantap, agar masing-masing pihak, baik masyarakat (yang diatur) maupun yang membuat aturan aturan kebijakan itu sendiri sehingga masing-masing tahu secara pasti bagaimana seharusnya berbuat.

Kawans, tulisan ini hanya pentilnya saja. Perjalanan hati dan pikiran kita masih panjang. Jangan berhenti..

PENGETAHUAN HUKUM: PERBEDAAN TANAH HAK GUNA BANGUNAN (HGB) DAN HAK MILIK (HM)

Thursday, November 3rd, 2011

PENGETAHUAN HUKUM:

PERBEDAAN TANAH HAK GUNA BANGUNAN (HGB) DAN HAK MILIK (HM)

Oleh Herlindah, SH, M.Kn

PENDAHULUAN

Rumah atau tempat tinggal adalah salah satu kebutuhan primer kita sebagai manusia. Tanpa rumah atau tempat tinggal maka kita tidak mungkin bisa hidup dan tumbuh seperti sekarang ini. Di sanalah kita melakukan aktifitas sehari-hari bersama keluarga kita. Anak-anak bisa beristirahat, belajar dan bermain di rumah dengan harapan kelak mereka akan menjadi manusia yang utuh sebagai manusia.

Memilih tempat tinggal adalah salah satu bagian terpenting dalam hidup kita. Apakah memilih di kampung halaman sendiri atau kah harus merantau? Apakah di pemukiman penduduk biasa ataukah di perumahan? Kontrak atau beli sendiri? Tunai atau kredit? Ini semua adalah pertanyaan-pertanyaan yang harus dijawab baik karena mempunyai banyak pilihan atau memang karena tidak ada pilihan lain sama sekali alias terpaksa.

Saat ini iklan perumahan ada di mana-mana dengan berbagai kemasan menarik seperti mendapat hadiah motor, TV cable berlangganan, akses internet gratis dan lain-lain. Namun dibalik itu semua, sesungguhnya ada hal-hal yang jauh harus diperhatikan selain hadiah-hadiah itu, diantaranya luas tanah dan bangunan, kualitas bangunan, dan status hak atas tanahnya.

Untuk luas tanah dan bangunan di dalam praktek biasanya tidak ada masalah. yang menjadi masalah adalah kualitas bangunan antara yang ditawarkan/digambarkan sering tidak sama dengan hasil yang diberikan. Atap yang bocor, tembok yang retak-retak, kunci pintu yang rusak dan sebagainya. Sedangkan untuk status hak atas tanahnya, mungkin sebagian dari kita ada yang menganggapnya sebagai hal penting dan utama namun mungkin ada juga yang menganggapnya sebagai masalah biasa. Pertanyaan standar yang diajukan jika kita akan membeli tanah dan rumah biasanya hak Milik atau Bukan? Sudah bersertifikat atau belum?

Bila kita perhatikan di setiap famlet atau leaflet iklan pemasaran perumahan, di dalamnya terdapat informasi mengenai status tanah dengan melihat nama sertifikat yang akan didapat apakah SHM atau SHGB. SHM=Sertifikat Hak Milik dan SHGB=Sertifikat Hak Guna Bangunan. Pada masyarakat awam, mungkin lebih memahaminya bahwa SHM harga jualnya kelak akan lebih tinggi dari pada SHGB. Namun tahukah kita bahwa sesungguhnya kedua status ini tidak hanya memiliki perbedaan pada nilai jualnya kelak akan tetapi lebih dari itu. Karena itu, alangkah baiknya jika kita mencoba memahami apakah sebenarnya perbedaan antara HGB dan Hak Milik.

PEMBAHASAN

Hak-hak Penguasaan Atas Tanah

Berdasarkan pasal 33 ayat (3) UUD 1945 Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Menurut kamus besar Bahasa Indonesia, tanah adalah (1) permukaan bumi; (2) keadaan bumi di suatu tempat; (3) permukaan bumi yang diberi batas; (4) bahan-bahan dari bumi (pasir, cadas, aspal dan sebagainya). Oleh karena itu tanah sebagai permukaan bumi dikuasai oleh Negara. Meskipun Negara dinyatakan mengusai tanah, namun pengertiannya bukanlah sebagai pemilik tanah. Negara tidak berhak untuk memperjual belikan tanah sebagaimana pemilik tanah pada umumnya.

Bagaimana cara Negara menguasai tanah? Caranya yaitu dengan:

  1. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukkan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan tanah;
  2. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan tanah; dan
  3. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum mengenai tanah.

Dasar pengaturan tentang tanah ini dirumuskan dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria. Di dalam peraturan ini, ditentukan bermacam-macam hak penguasaan atas tanah yang tersusun dalam jenjang tata susunan atau hierarki sebagai berikut:

  1. Hak Bangsa Indonesia;
  2. Hak Menguasai dari Negara;
  3. Hak ulayat masyarakat-masyarakat hukum adat, sepanjang menurut kenyataannya masih ada;
  4. Hak-hak individual:

Hak-hak atas tanah:

Primer (Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan hak Pakai yang diberikan langsung oleh Negara)

Sekunder (Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh pemilik tanah, Hak Gadai, Hak Usaha bagi hasil, Hak Menumpang, Hak sewa dan lainnya)

Wakaf

Hak Jaminan atas tanah: hak tanggungan

 

Perbedaan Hak Guna Bangunan dan Hak Milik

 

 

Sebelum bicara perbedaan, perlu diketahui mengenai persamaan keduanya terlebih dahulu. Persamaannya, baik HGB maupun HM keduanya adalah status hak atas tanah yang diperbolehkan untuk dimiliki oleh individu/perorangan dan Badan Hukum. Hanya saja untuk HM, dibatasi dengan badan hukum tertentu saja, kedua hak ini dapat dijadikan jaminan hutang.

Tabel Perbedaan HGB dan HM

Perbedaanp

HGB

HM

Pengertian

hak untuk mendirikan bangunan di atas tanah Negara atau milik orang lain hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain
Subjek yang boleh menjadi pemegang (a) WNI (b) Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. (1) WNI (2) badan-badan hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah (3) Orang asing yang memperoleh karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, wajib melepaskan hak dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarga-negaraan itu. Jika lewat waktu maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak yang membebaninya tetap berlangsung.

Objek tanah

(a) Tanah Negara; (b) Tanah Hak Pengelolaan; dan (c) Tanah Hak Milik.

Tanah Negara

Dasar pemberian hak

HGB atas tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk. HGB atas tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan. HGB atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Menurut hukum adat, penetapan pemerintah dan ketentuan undang-undang

Kewajiban Pemegang

membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;

menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya;

memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;

menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGB kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah Hak Guna Bangunan itu hapus;

Memelihara dengan baik tanah untuk kelestarian lingkungan dan tidak mentelantarkan tanahnya

Hak Pemegang

menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan selama waktu tertentu untuk mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya serta untuk mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya.

Menguasai dan mempergunakannya

Peralihan

jual beli; tukar menukar; penyertaan dalam modal; hibah; pewarisan. Peralihan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan. Peralihan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Milik yang bersangkutan.

Bisa semua kecuali dilarang oleh peraturan perundang-undangan

Hapusnya Hak

berakhirnya jangka waktu dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya;dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena:tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak atau tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Milik atau perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan.

putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap; dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;

dicabut berdasarkan Undang-undang Nomor 20 Tahun 1961 (melebihi batas maksimum). Ditelantarkan. tanahnya musnah;

Tanahnya jatuh kepada Negara, karena pencabutan hak, penyerahan secara sukarela oleh pemiliknya, ditelantarkan dan tidak memenuhi syarat sebagai pemilik

Tanahnya musnah

Bila dilihat dari perbedaan keduanya di atas, jadi wajar bila kita semua berlomba-lomba untuk meningkatkan hak tanah dari HGB menjadi Hak Milik. Bisa difahami mengapa tanah status hak milik mempunyai harga jual yang lebih tinggi. Sebab, tanah hak milik mempunyai sifat yang istimewa. Turun-menurun artinya dapat beralih dari karena hukum dari seorang pemilik tanah yang meninggal dunia kepada ahli warisnya. Terkuat artinya yang paling kuat diantara hak-hak yang lain. Terpenuh artinya dapat digunakan untuk usaha pertanian dan untuk mendirikan bangunan. Terutama, jangka waktunya yang tidak terbatas.

Sementara HGB, ada jangka waktunya, dapat diwariskan selama jangka waktunya belum berakhir. Sekurang-kurangnya 2 tahun sebelum jangka waktu habis, pemegang hak harus mengajukan permohonan atau pengurusan, jika lewat waktu akibatnya tanah tersebut akan menjadi tanah Negara. Artinya, pemegang hak tidak ada perlindungan sama sekali apabila ternyata ada pihak lain yang telah mengajukan permohona hak dan dikabulkan oleh pemerintah.

Bila jangka waktu berakhir dan pemegang hak tidak mengajukan permohonan perpanjangan hak atau permohonan hak baru (bila sudah melewati masa perpanjangan), maka pemegang hak harus segera menyerahkan mengosongkan tanah dari bagunan di atasnya dan menyerahkan tanah tersebut kepada Negara. Bila masih terdapat bangunan di atasnya maka akan dibongkar paksa dengan biaya si pemegang hak.

HGB dapat diperpanjang atau diperbaharui, hanya jika memenuhi syarat. Untuk HGB di atas tanah Negara, syaratnya (a) tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut; (b) syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; dan (c) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak; (d) tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan.

HGB atas tanah Hak Pengelolaan diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan pemegang HGB setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan. HGB atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan pemberian HGB baru dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan.

Setelah mengetahui perbedaan HGB dan Hak Milik, dan kita kaitkan dengan status hak atas tanah Perumahan Villa Bukit Tidar Blok E2, hampir semuanya Hak Guna Bangunan. Mengapa demikian? Karena pengembangnya adalah Badan Hukum berbentuk PT (Perseroan Terbatas). Di mana badan hukum ini bukan badan hukum yang ditetapkan yang boleh memiliki hak atas tanah dengan Hak Milik.

Bila tidak ingin direpotkan dengan masalah perpanjangan hak atau perbaruan hak kelak di kemudian hari, maka satu-satunya solusi yaitu dilakukannya peningkatan hak dari HGB menjadi Hak Milik. Tetapi pertanyaannya kemudian, HGB yang kita pegang saat ini berada di atas tanah hak apa? Apakah tanah Negara, tanah hak pengelolaan ataukah tanah hak milik orang/individu? Jawabannya: Mari kita cari tahu jawabannya bersama.

REFERENSI:

Buku

Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Djambatan, Jakarta, 1999

H.Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan, Prestasi Pustaka, Jakarta, 2002

Peraturan Perundang-undangan

Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Dasar-dasar Peraturan Pokok Agraria

Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang penunjukkan badan-badan hukum yang boleh mempunyai Hak Milik atas Tanah